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      瀏陽買房,別死盯著“均價”!

      2015-10-30 14:29:46  閱讀:2490次 字體:
      摘要:但就購房人來說,也有不少人被它給坑過。原本均價2萬多的房,為何看中的房源就會貴上不少?作為二手房的房主,為何別人的房子就能賣上均價?自己的就會低于均價?而在看到北京住宅或某一區縣均價僅為3萬元/平方米時,或許又有了“天啊,為什么這樣的房子我看不到?”的感嘆。   而這一切,或許都算得上是“均價”曾經惹的禍。那么我們又該如何去看待這個用了那么多年的“均價”呢?

      對于購房人來說,“均價”一詞肯定不陌生。這個詞用途廣泛,無論是統計的數據、開發商或者中介的首次報價,都能聽到這個詞。

        但就購房人來說,也有不少人被它給坑過。原本均價2萬多的房,為何看中的房源就會貴上不少?作為二手房的房主,為何別人的房子就能賣上均價?自己的就會低于均價?而在看到北京住宅或某一區縣均價僅為3萬元/平方米時,或許又有了“天啊,為什么這樣的房子我看不到?”的感嘆。

        而這一切,或許都算得上是“均價”曾經惹的禍。那么我們又該如何去看待這個用了那么多年的“均價”呢?

        概念

        何為均價?

        作為“均價”,實際上來說只是作為一個統計的名詞。作為名詞解釋,均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數,即得出每平方米的均價。

        而在樓市中的“均價”,顧名思義當然是樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現,用標著的“均價”來買房,往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什么樣的一個價格?

        “均價”不是簡單的算術平均值,而是開發商根據當前的市場情況專門制定的,以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時,先有“均價”,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準,是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值,在給每一戶定價前,先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價,在這里就要應用到價差系數,它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數,得出這棟樓的銷售平均價。

        事實上,均價的差異不僅存在一個個項目中,甚至在同一區域來說,均價也有著不同的差異。

        現狀

        朝陽:單價或相差10倍以上

        橫跨北京東二環到東六環的朝陽區,由于區內板塊發展的差異性,造就了區域內房價的懸殊。

        由于有大部分面積位于北京四環以內,朝陽區近年來新增房源數量并不多。而令人關注的是,朝陽區成為近兩年來北京豪宅市場的“供應大戶”,也不斷刷新著北京豪宅的單價新紀錄。其中,位于農展館的北京壹號院項目,一期產品售價將在15-20萬元/平方米,而臨湖的房源,預計高達40萬元/平方米的天價。除了四環內的傳統高端住宅板塊,位于四環以外的朝陽區孫河、東壩等板塊,也因優秀的地塊條件,成為北京新晉豪宅板塊。孫河板塊是中央別墅區最后一塊低密度組團,無論是從區域規劃、地理位置、周邊環境及配套方面,均優勢明顯。區域內的項目包括龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾、中糧瑞府等在內,各家開發商均打造成各自頂級產品系產品,售價也達到了10萬元/平方米以上。而東壩作為規劃中的北京第四使館區,也吸引了多家知名房企進駐,未來也將成為高端住宅聚集的片區。

        不過,在朝陽區與通州交界一帶、由北向南的區域分割線附近,也分布著均價在3—4萬元/平方米以下的樓盤,如管莊、雙橋、草房等,但目前新房供應量已不多。除此之外,分布北五環北苑地區的幾個樓盤,也成為朝陽區近年來新房的供應主力,該區域目前在售價格約在5萬元/平方米以上。

        均價從3萬元、5萬元,到10萬元,甚至40萬元,朝陽區不同板塊內的房價可謂天壤之別。如果以位于管莊3.6萬元/平方米的北京新天地和東三環的北京壹號院40萬元/平方米的最高價相比,同為朝陽區的房源單價相差10倍以上。

        豐臺:并非頂級豪宅林立

        金九銀十,北京市場豪宅供應增加,其中大部分集中在了豐臺區域。后期計劃入市的項目中魯能·釣魚臺·美高梅公館單套售價高達千萬起。另有消息稱,龍湖·西宸原著或將推出平層產品,預計15萬/平方米的定價,進一步加深了豐臺這一新興豪宅區的形象。

        雖然豐臺豪宅項目靠價格吸引市場關注,但豐臺樓市并非只有豪宅,其主要在售樓盤仍以改善類項目為主。

        據克而瑞房價點評網北京機構統計,豐臺10月在售項目中,單價超過6萬的僅龍湖·西宸原著及紫辰院兩個項目,單價在3萬至4萬的改善類樓盤多達7個,且性價比較高。

        以位于槐房西路的天恒金融街·公園懿府為例,上周六,項目首次開盤推出266套房源,據項目相關負責人介紹,當天去化超過八成,金額達10億元。據了解,項目銷售價格在4-4.2萬元/平方米,套均總價則為450萬。

        豐臺作為內城區曾在北京樓市中長期邊緣化。而隨著公園懿府項目入市熱銷,尚未入市的愗源夏家胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地皆蠢蠢欲動。

        對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,未來南四環有望成為繼東壩之后,北京西部新興的“豪宅區”。

        “品牌房企爭相入駐是一個區域崛起的開始。”另有專家指出,從這個層面講,率先打破區域樓市格局企業的項目勢必具有標桿意義。

        順義:環境配套引出均價差異

        位于東北方向的順義屬于北京近郊,按照數據機構統計的屬性來說,這里房子的均價為2.1萬元/平方米。

        但事實上,龐大的順義如今在樓市中也是分為了不少區域。其中就包括了馬坡、新國展、中央別墅區、南法信、順義新城等。

        不同區域,價格也有著不同的差異。就目前樓市而言,南法信與新國展屬于順義的價值低點。這里樓盤項目的售價很多還沒有達到2萬元/平方米以上,其中最便宜的東亞·航國際的售價甚至只有1.6萬元/平方米。諸如馬坡與順義新城這一區域的樓盤價格已經達到了3萬元/平方米左右。在中央別墅區,這里房子的售價就要遠遠高于上述的幾個區域。如金地·中央世家、中糧·瑞府等項目的別墅產品價格已經達到了3000萬元/套以上。

        產生這一差異的原因也是多種多樣,有地鐵、區域開發程度、環境、教育配套等諸多方面的原因。

        以南法信與順義新城相比,雖然前者有地鐵的優勢,但對于區域整體的開發程度來說,順義新城比南法信更為成熟。此外,由于南法信屬于新開發區域,在配套與環境來說與順義新城還有著一定的差距,因此也就造成了價格相差近1萬元/平方米的情形。就中央別墅區來說,這里所擁有的資源甚至是全北京獨有的,因此也就造就了如此高的在售價格。

        此外,區域產品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年產權的商業類產品為主,其他區域則多是70年產權的住宅類產品。而正是多種多樣的原因,造成了順義不同區域所受樓盤的均價不同。

        二手房:更具參考價值

        對于二手房而言,區域二手房中的均價往往會出現比較明顯的差異。造成差異的原因也要比新房多更多。其中,學區房這一資源甚至可以讓緊鄰一街之隔的不同社區就出現幾倍的差異。舉例來說,去年華清嘉園的二手房價格在10萬元/平方米,與其一條馬路之隔的西王莊小區的價格則在5萬元/平方米。

        但與二手房也有不同的地方,由于同區域二手房是現房,周邊的環境相對固定,因此房源的周邊資源也就相對固定,這也讓二手房的價格相比新房來說,更為穩定,其均價也就更具參考價值。

        “二手房與新房不同,由于產品固定,環境固定,同一小區的戶型也是相對固定的,因此這也就給房屋價格制定了區間范圍,因此二手房的均價會相對準確一點。”鏈家某中介員工說道,“由于二手房更注重市場,單方面漲價很難被市場所認可,所以價格會穩定一些,但是同樣,有些人著急賣房,往往會低于市場價出售,因此也會出現一定的浮動。但根據多數房源所成交的走勢,還是可以看出一個社區的成交均價,而這一均價對于二手房的買賣也是有參考價值的。”

        新房:玩花樣吸引人

        與二手房不同,新房的均價則有著更為深層的“含義”。

        “新房均價往往是吸引購房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的開發商表示,事實上,價格是吸引購房人關注項目的第一因素。

        他認為,除去豪宅項目外,往往售價越便宜的項目,越愿意把均價說的低一些,因為這樣能吸引購房人前來,在對購房人產生直觀的影響后,甚至是讓購房人產生購買意愿后,在適時的表示由于房子不同、戶型不同,會產生不同的差異,從而留住購房人。

        而這一現象在一個樓盤開盤前更為“嚴重”。有不少購房人在等待樓盤開盤時最想知道的便是房子的最終售價。但售價難尋,得到更多的回復都是多少多少元的均價。這實際上也是開發商在進行市場探價的一個過程,實際,開發商所在考慮的便是價格高了擔心賣不動,定低了擔心賣賠了,所以干脆就采用均價的方式來試探市場。

        觀點

        區域均價已無參考意義

        北京市房協秘書長 陳志

        平均價格僅適用從宏觀層面觀察市場變化的指標之一,并不能夠精細地描述市場。單一用平均價格來描述市場現狀是不科學不嚴謹。對于購房人來說,關注的區域、樓盤,甚至是這個樓盤中的哪一棟樓,哪一種戶型產品的價格,因為在一個項目中不同類型、戶型的產品價格也會有很大差異。

        而在同一區域內,僅看一個項目的價格也是不嚴謹的,還要看多個項目同一類型產品價格。從政府、數據機構層面上講,未來統計數據要更加全面、嚴謹,現在有些機構統計數據并不全面,造成給予購房人的信息與商品房市場的現狀并不對稱,使購房人錯失購房的良機。

        特定小范圍房價更具指導

        世邦魏理仕華北區研究部主管、副董事孫祖天

        對于一個區域內的均價分化,實際上是由于北京住宅用地供應逐年減少,從而出現了土地成交價格不斷攀升的情況。又因為這些地塊都要求配建保障性住房。在這兩種因素的作用下,拿到高價地的開發商通常都會將項目打造成高端系產品,以更高的售價保障項目的利潤。

        對于購房者來說,特定而小范圍的房價數據統計對自身購房更有指導性。而數據的提供機構也應在一個相對合理的范圍內進行房價統計,并對所包含的房屋類型進行說明,方能給購房者以參考和幫助。

        幫助購房人分析市場變化

        克而瑞房價測評中心、房價點評網北京區高級分析師 郝燕

        以豐臺區域為例,龍湖·西宸原著等高端樓盤在某個月份成交量激增,很有可能提高區域均價。然而,這個標高的區域均價,并不能反映豐臺區域的真實情況。如果要反映豐臺樓市的真正價格,在統計數據時就應該拋去這類超高端項目,同理,一些價格較低的保障房、自住房也應去除。

        目前,市場均價這項數據存在諸多水分,但對購房人仍有一定的服務性。北京市場上主要購房人群仍是剛需、剛改類人群,市場均價能夠在一定程度上,幫助這類購房人分析出市場的變化。當然對于購房人來說,也不能片面地看均價,要結合市場大環境具體分析。

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